EXPOSE DES MOTIFS

L'Autorisation préalable en matière de transaction immobilière est instituée au Sénégal par la loi n°77-85 du 10 août 1977 pour toutes les transactions ayant pour objet le transfert de propriété à l'exclusion de celles dont le prix de cession augmenté des charges est inférieur à 10.000.000 francs CFA.

Historiquement, ce régime a été consacré, dans un contexte de lutte contre les capitaux sauvages qui se sont investis dans le secteur commercial occasionnant une aggravation du prix des immeubles et entrainant des opérations d'expulsion de nationaux de leur habitation et de leur lieu de travail. En filigrane, la mise en place d'une autorisation préalable en matière de transaction immobilière traduisait une certaine application du socialisme africain des autorités politiques de l'époque qui voulaient assurer une protection économique et un équilibre social chez les populations.

Dans sa mise en œuvre, la pratique au niveau de l'administration a montré des lourdeurs dans l'instruction des demandes d'autorisation préalable, occasionnant le rallongement des délais de transfert de propriété. En effet, cette situation a toujours été décriée par les acteurs du foncier en ce qu'elle a constitué une contrainte de plus pour la construction d'un système foncier au service du développement économique et social du Sénégal.

Aujourd'hui, plus de 30 ans après, sans remettre en cause fondamentalement les préoccupations liées au contexte historique dans lequel ce régime a été instauré, les exigences d'une économie moderne, caractérisée par la nécessité de rendre notre pays attractif aux investissements extérieurs, militent suffisamment en faveur de l'amélioration de l'environnement des affaires et de la compétitivité.

Dans cette perspective, il est plus que nécessaire de procéder à la suppression de l'autorisation de transaction immobilière, et d'instituer un régime de déclaration préalable, beaucoup plus souple et plus conforme au besoin de célérité des opérations de transfert de propriété.

En effet, au regard du « Doing Business », la suppression de l'autorisation de transaction permettra de réduire le nombre de procédures et les délais sur l'indicateur « Transfert de propriété » sur lequel le Sénégal est classé 173ème sur 185 pays dans le précédent rapport Doing Business (DB 2013). Le présent projet de loi qui institue une déclaration préalable permettra à notre pays de gagner au moins 45 jours sur les délais de transfert de propriété estimés actuellement à 122 jours.

La déclaration préalable qui se substitue à l'autorisation de transaction immobilière, a pour champ d'application toutes les transactions concernant un bien immeuble ou un droit réel immobilier, et ayant pour objet les opérations suivantes :

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Cession à titre onéreux ou gratuit ;

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Echange avec ou sans soulte ;

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Partage ;

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Apport en société.